Disse reglene gjelder for varmepumper i sameier og borettslag

Illustrasjonsbilde: Getty Images

Advokat Morten Fæste får mange spørsmål fra medlemmer som lurer på hvilke regler som gjelder for varmepumper i borettslag og sameier.

Publisert: 26 Mai 2023

- Oppsett av varmepumpe krever et inngrep i bygningskroppen, og utvendig bygningskropp regnes som fellesareal i sameier og borettslag. Dermed er det styret som administrerer det. Dette betyr at ingen enkeltperson kan montere opp større ting på ytterveggen, uten at styret har godkjent det, sier Huseiernes advokat Morten Fæste.

Alle som bor i sameier og borettslag må altså i utgangspunktet få styrets tillatelse til å sette opp en varmepumpe. Det betyr at med mindre andre retningslinjer er gitt akkurat der du bor, må du som enkeltperson søke styret om å få lov dersom du har lyst til å montere varmepumpe.

Kan styret nekte meg varmepumpe?

Dermed dukker spørsmålet opp om hva styret skal svare på en søknad. Kan de nekte den enkelte beboer å sette opp varmepumpe?

- I utgangspunktet kan styret si nei til en søknad om varmepumpe. Det kan være ulike årsaker til å avslå en slik søknad. Gode grunner kan være at det vil se stygt ut på fasaden, at det vil støye for andre beboere, eller at det ikke finnes gode løsninger for kondensvann, sier Fæste.

- Har styret avslått en søknad, må beboeren rette seg etter dette. Men en helt ny dom fra Oslo tingrett viser at bildet ikke er helt svart-hvitt: I den dommen fikk to beboere i et sameie medhold av retten til å beholde varmepumper de hadde satt opp i strid med styrets forbud. Retten kom frem til at behovet var så stort i de aktuelle leilighetene, og pumpene så lite synlige, at de måtte få lov til å beholde dem, sier Fæste videre.

I en eventuell rettssak vil det altså være en konkret vurdering av fordeler og ulemper. Men de færreste ønsker vel å ta sin sak så langt som til domstolene.

Hvilke vurderinger skal styret gjøre?

Mange styrer tror at dersom de sier ja til én søknad om varmepumpe, må de se ja til alle andre, også. Slik er det ikke. Det vil være en konkret vurdering i hvert tilfelle. Det betyr at man kan forskjellsbehandle.

- Kanskje er det slik at de som bor øverst i en blokk har det uutholdelig varmt om sommeren – og samtidig en skjermet balkong som gjør at en varmepumpe knapt vil være synlig fra veien. Da vil de ha stort behov for pumpen for kjøling, og ulempen fasademessig vil være liten. De i lavere etasjer vil kanskje ikke ha samme behov – og samtidig vil synligheten være større. Dette er vurderinger styret må ta i hvert enkelt tilfelle, sier Fæste.

Advokaten anbefaler at før styret eventuelt godkjenner installasjon av varmepumpe bør det lages en rammebeskrivelse med krav til kvalitet, leverandør, plassering, montering, lydnivå og andre forhold som kan være viktige.

- Beboer og styret bør også vurdere å inngå en skriftlig avtale som avklarer ansvarsforhold. Avtalen kan spesifisere hva beboer og sameie forplikter seg til i forhold til montering og demontering av varmepumpe og hva som skal fastsettes i vedtektene angående vedlikeholdsplikt for seksjonseier, sier Fæste.

Styret bør lage retningslinjer

- Det kan være lurt for styrer i borettslag og sameier å legge en plan for varmepumper. Styret kan utarbeide retningslinjer som handler om for eksempel hvor på veggen varmepumper skal festes, hvordan rørene skal føres, hvor kondensvannet skal, hvilke modeller man kan velge mellom for minst mulig støy og så videre.

- Man bør passe på å ha med vilkår som for eksempel at den som monterer varmepumpen tar kostnadene for vedlikehold, at den må fjernes for beboerens egen regning dersom fasaden skal rehabiliteres, og at den som monterer pumpen tar ansvar for skader på fasaden når pumpen fjernes, sier Fæste.

Dersom behovet er stort og mange ønsker varmepumpe, kan styret vurdere å gå til felles innkjøp og oppsetting. I så fall er det en sak som bør vedtas på et årsmøte eller en generalforsamling.

Rekkehus eller blokk – reglene er de samme

- Om du bor i et sameie eller borettslag er regelverket på dette området det samme, uansett om du bor i blokk eller rekkehus. Men i rekkehus er det gjerne lengre avstand mellom beboerne, og det kan være lettere å plassere en varmepumpe slik at det ikke sjenerer naboer, ødelegger fasaden eller blir problemer med kondensvann. Dermed er det i praksis ofte bedre grunnlag for å få akseptert en varmepumpe i rekkehus enn i blokk. Men regelverket er altså det samme. Husk at dersom bygningen du bor i er verneverdig, kan helt egne regler gjelde. Dette bør sjekkes med kommunen, sier Fæste avslutningsvis.

Forslag til sjekkliste som kan danne grunnlaget for en avtale mellom beboer og styret:

• Er søknad om installasjon av varmepumpe godkjent av styret før installasjon? Søknaden skal inneholde forslag til hvor varmepumpen plasseres, angi type varmepumpe og beregnet utvendig lydnivå.

• Er varmepumpen tilpasset norske forhold?

• Er installatør og firma f-gass-sertifisert?

• Er det gjennomført befaring hjemme hos beboer? Under befaringen skal leverandøren av varmepumpen anbefale type varmepumpe og hvor utedelen bør plasseres.

• Er varmepumpen riktig dimensjonert i forhold til beboerens areal?

• Er planlagt montering av varmepumpen korrekt?

• Varmepumpens utedel skal i utgangspunktet monteres på grunnmur for å redusere mulig vibrasjon.

• Varmepumpen må aldri monteres direkte på trevegger som deles med naboer.

• Utedeler bør monteres i god avstand fra naboers soveromsvindu, og alltid minst ½ meter over bakken.

• Utedeler må plasseres slik at det ikke oppstår problemer i forbindelse med avrenning av kondensvann, eventuelt kondensvann må ledes bort.

• Eventuelle avløpsrør må frostsikres med selvregulerende varmekabel.

• Alle rør på yttervegg må legges i rørkanaler.

• Skal beboer montere et varmepumpehus over utedelen? Det bør i så fall være samme type som andre varmepumpehus i borettslaget/sameiet.

• Har beboer tegnet serviceavtale? Det sikrer jevnlig ettersyn og vedlikehold med ca. 2 års intervall.

• Beboer er ansvarlig for vedlikeholdskostnader.

• Hvis varmepumpen fjernes, har beboer ansvar for å utbedre eventuelle inngrep på bygningen.