Sverige dårligere rustet til å møte boligkrise

Bildet: Prognosesenterets eksperter Martin Kyed, Markku Riihimäki (Forecon), Marte Herje Strømme og Mårten Pappila. Foto: Prognoscentret/ Getty Images

SVERIGE: Den reduserte boligbyggingen merkes i hele Europa og ikke minst i Norden, der Sverige topper den dystre listen med høyest prosentvis nedgang i antall igangsatte boliger.

Publisert: 24 Jan 2024

Ifølge Prognoscentret gikk byggingen av boliger i Sverige ned med over 50 prosent i 2023. Og den lave aktiviteten forventes å fortsette, ifølge Mårten Pappila, markedsanalytiker ved Prognoscentret i Sverige.

– Vi tror at nivået på boligbyggingen vil holde seg lavt både i 2024 og 2025, selv om vi vil se en marginal bedring ettersom den makroøkonomiske situasjonen stabiliserer seg noe i andre halvdel av 2024. I 2026 spår vi at byggestartene vil øke noe, men de vil fortsatt være på et lavere nivå enn i 2020-2022, sier han til byggvarlden.se

Nedgang på 38 prosent i Finland

Situasjonen i Finland ligner på mange måter den i Sverige, ifølge Markku Riihimäki, administrerende direktør i Finnish Forecon. Flere gode år og mye bygging har blitt fulgt av en alvorlig nedgang blant annet på grunn av høye renter og dårligere økonomi blant kjøperne. Nedgangen i boligbyggingen i Finland i 2023 forventes å bli -38 prosent.

– Igangsetting av boliger har nesten stoppet opp siden 2022 og falt fra 37.000 til 19.000 i 2023. Nedgangen var spesielt dyp tidlig i 2023 og markedet har vært tregt siden den gang. En tilsvarende svak situasjon ventes å vare i hvert fall til sommeren, selv om vi forventer en liten oppgang i løpet av året. En større etterspørsel etter boliger og en sterkere oppgang forventes å skje først i 2025, sier han.

Litt bedre i Norge

Norge har også vært rammet av flere renteøkninger, økte byggekostnader og redusert etterspørsel etter nye boliger, noe som har gjort at byggestartene har gått betraktelig ned i vårt vestlige naboland. Boligprisene har økt samtidig som husholdningenes økonomi er svekket, noe som gjør at etterspørselen etter boliger synker.

– Måler man antall tillatelser til nye boligbygg, har vi en nedgang i 2023 med 26 prosent. Men vi forventer en snuoperasjon i andre halvår 2024. Med rentekutt og økende disponibel inntekt tror vi på økt etterspørsel etter boliger gjennom 2024. Men kanskje vil aktiviteten avta ytterligere i første halvår før det snur rundt, sier Marte Herje Strømme, analytiker ved Prognosesenteret i Norge.

Danmark tror på en dypere nedgang i 2024

I Danmark ser vi en nedgang i antall boliger under oppføring i 2023 med 30-35 prosent, sammenlignet med 2022. Resten av byggingen er fortsatt ganske sterk i Danmark. I likhet med Norge ser man imidlertid at aktivitetsnivået for byggestart vil falle ytterligere i løpet av første halvår 2024.

– Med forventet rentekutt fra sommeren 2024 bør vi også se økt byggestart, også med tanke på økt aktivitet i byggingen av Novo Nordisks nye anlegg i Danmark, sier Martin Kyed, sjeføkonom i Prognoscentret i Danmark.

Har ikke mye håp for de politiske tiltakene

Ingen store politiske tiltak for å håndtere den reduserte boligbyggingen er merkbar verken i Sverige eller de tre andre nordiske landene. I Sverige er det fattet vedtak om et par stimuleringspakker i 2024; 60 millioner til landets kommuner til arbeidet med detaljplaner for småhusbygging og 20 millioner for å muliggjøre ombygging av lokaler til boliger. I tillegg en økning i Rot-fradraget fra andre halvår 2024.

– Ingen av disse politiske tiltakene vil øke aktiviteten nevneverdig. Skattefradraget kan øke oppussingsmarkedet noe, men husholdningene må også ha råd til å pusse opp, sier Mårten Pappila.

Økende etterspørsel etter boliger i Finland

I Finland er det gjort visse politiske tiltak, men ingen omfattende, ifølge Markku Riihimäki. Blant annet reduksjon i overføringsskatt og fremskyndelse av gjennomføring av såkalte ARA-prosjekter (statlig støttede utleieboliger).

– I tillegg har de satset på å øke etterspørselen etter boliger og bedre sysselsettingssituasjonen for å påvirke boligmarkedet positivt. Stansen i renteøkningene vil også bidra til å stabilisere boligmarkedet og fremme vekst, selv om det ikke er direkte et politisk tiltak.

Politikere defensive i Norge og Danmark

I Norge er det ikke gjort så mye ennå, men hvis nedgangen fortsetter, er det ventet at noe vil skje, selv om disse tiltakene kanskje ikke påvirker boligbygging direkte, men andre byggesegmenter, ifølge Marte Herje Strømme.

– Det er definitivt en nedtur for nye boliger, men det er få andre systemrisikoer i dette markedet, så det forventes å bli bedre uten noen større politisk handling.

I Danmark har politikerne generelt vært tilbakeholdne når det gjelder ekspansiv finanspolitikk. Det økonomiske hovedmålet er å få kontroll på inflasjonen i 2023 og 2024. Regjeringen har til og med uttalt at den vil investere ekstra i depotbygging på bekostning av annen bygging i budsjettet.

– Tidligere politiske vedtak har imidlertid påvirket markedet, som muligheten for skatterabatt ved boligkjøp før 2024. Dette nye skattesystemet innebærer også at boligeiere får tilbake totalt 13 milliarder danske kroner i 2023 og 2024, som øker privat sparing og forbruk, sier Martin Kyed

Hvorfor er Sverige verst rammet?

Når det gjelder nedgangen i boligbyggingen, er Sverige det hardest rammede landet i Norden og også i hele Europa. Spørsmålet er hvorfor?

– Effekten av renteøkningene har rammet hardt i Sverige på grunn av husholdningenes store gjeld og at boliglån i snitt består av cirka 60 prosent variabel rente. Pengepolitikken har dermed stor og rask innvirkning på husholdningene. I tillegg mangler Sverige en effektiv boligpolitikk og vi bygger ikke nok til å møte behovene og skaper dermed mangel på boliger. Vi har mangel på utleieboliger og ønsker å eie vår egen bolig. I praksis har vi sterk prisregulering av husleie men mangler markedsmekanismer. Det offentlige har et stort ansvar for å sikre vekst i boligmassen i tråd med behov, men dette neglisjeres, sier Mårten Pappila.